保証会社って何！？
こんにちは。
新宿・池袋にある不動産仲介会社『お部屋探しはアルク』の岡村です。
近年、賃貸物件を契約するにあたり、賃貸条件に家賃債務保証会社の利用を必須にしている管理会社・オーナーが増えています。
皆様もスーモやホームズなどのお部屋探しサイトを見ている時に「保証会社利用必須」や「保証会社利用料・総賃料の50％」という表記を見たことがあるかもしれません。
一般的に保証会社と言われるこのシステムは、まだまだ一般のお客様に浸透しているとは言い難く、度々その説明を求められることもあります。
今回はこの保証会社について説明していきますね。
★保証会社ってどんなことをする会社？
ざっくりと言うと、契約者に賃料等の滞納があった場合、契約者に代わり賃料の支払い(立替)をオーナー様に行う会社です。
保証会社の行っていることは従来の連帯保証人のシステムとほとんど同じです。
基本的に賃貸物件の契約時には、貸主から賃料の支払い等を連帯保証してくれる第三者を要求されるケースが非常に多いです。
しかし、お部屋探しをしている方の中には、連帯保証人になってくれる方(基本的には親)が、高齢で無職無収入の為に保証能力が無いor他界してしまっている等の事情でいない方もいらっしゃいます。
そうなると、そういう方はお部屋を借りることが出来なくなってしまいますよね。。。
しかし保証会社を利用する事で、連帯保証人がいなくても、保証会社が連帯保証してくれるので、お部屋の契約を行うことが出来るわけです。
また、保証会社を利用する際には、どこの保証会社を利用するかで変わっては来ますが、基本的に総賃料の30％～100％の保証会社利用料というものが、契約時に発生し、以後1年ごとに保証会社更新料として10,000円ほどの費用が発生します。
では、連帯保証人がいる方は保証会社を利用しなくてもいいのか、というとそういう訳でもありません。
★保証会社の利用は近年必須に近くなっている
近年は契約者に連帯保証人になってくれる方がいても、いなくても保証会社の利用が必須になっている物件が非常に増えてきています。
どうして連帯保証人になれる親や兄弟がいるのに、連帯保証人の代わりをしてくれるという保証会社をお金まで払って利用しなければならないのでしょうか。
これは入居者の事情というより、オーナー様の事情に関係があります。
★実は家賃回収は重労働！？
ここではオーナ様の立場になって考えてみましょう！
あなたはアパート経営を始めたオーナー様です。もちろんオーナー業だけではなく、日中は本業のサラリーマンとして会社でもみっちり働いています。
さて、昨日はあなたのアパートの入居者の方々の家賃の振込日でした。
仕事の昼休みを利用して、あなたの口座にきちんと家賃が振り込まれているか確認に行きます。
会社から最寄りのATMまでは10分ほど歩きます。往復で20分。貴重なお昼休みの時間を使ってしまいます。
ゆっくりランチの時間を取りたかったのですが、仕方ありません。
しかしATMで残高の確認をしてみると、なんと1号室の住人のAさんと5号室の住人のBさんから振込がありません。
急いで二人の携帯電話に連絡しましたが、繋がりません。困りました。
翌日も同じく昼休みを利用してATMに向かいます。
今日は雨が降って大変です。これはネットバンキングの契約をした方がいいなと思いながらATMまで行きましたが、やはり入金はありません。
また携帯電話に電話してみましたが、繋がりません。
そうこうしているうちに昼休みの時間があまり残っていないことに気が付き、急いで会社に戻りました。
1週間経ちましたが、相変わらず入金はされておらず、入居者の方とも連絡が取れません。
家の近くにアパートがあれば良かったのですが、土地代の安い地方にアパートを建てましたから、直接入居者の方を訪ねる時間もありません。
仕方がありませんから、連帯保証人のお父様に電話してみます。
ところがこれまた繋がりません。お父様もお仕事で忙しいのでしょうか。
3日後、ようやくAさんのお父様に電話が繋がりました。
しかし「ちょっと今忙しいから、私からAに言っておく」とだけ言われ、電話は切られてしまいました。
4日後、今度はBさんのお父様に電話が繋がりました。
こっちはこっちで「そんなの知らないよ！直接Bに言ってよ！」となぜか怒られてしまいます。
「いや、お父様はBさんの連帯保証人ですから、、、」というと、「いや、そんなのはいいから、とにかくBに言って！」と電話を切られてしまいました。
その後も入金はありません。本人ともお父様とも電話は繋がりません。
仕方ないので、休日を利用して電車で1時間かけてアパートを訪ねてみました。
どうも不在の様です。近くのファミレスで夜まで時間を潰して、改めてアパートへ向かってみましたが、戻ってきていないようです。
明日は朝から会社で大切なミーティングが入っていますから、早く帰って休まないといけません。
休日を無駄にしてしまいましたが、また電車に乗って自宅に帰りました。
いかがでしょうか。
入居者の方が家賃をちゃんと払ってくれれば何も問題はありませんが、一度滞納が起きてしまうとオーナー様は非常に大変なんですね。
また連帯保証人を立てていても、必ず連帯保証人が滞納家賃を払ってくれるという保証は全くありません。
「そんな悪い入居者はお部屋の鍵を勝手に変えて部屋に入れなくしてやればいい！」という考え方もありますが、借地借家法という法律で入居者の方は強力に守られておりますから、そんなことをすると、逆にオーナー様の立場が悪くなってしまいます。
お部屋の中には入居者の方のテレビやベッド(財産)もありますから、それらを勝手にどこかに持っていくことも出来ません。
合法的に家賃未払いの入居者を退去させる方法は、訴訟手続きをするなどがありますが、サラリーマンをしながら訴訟手続きをする時間を取るのも大変です。
この問題を一気に解決してくれるのが保証会社なのです。
★保証会社は入居者の為ではなく、貸主の為にある
オーナー様が保証会社と保証契約を結ぶと、入居者の家賃は毎月保証会社が口座引落しの方法で回収し、オーナー様の口座に振込ます。
万が一、入居者の口座に残高が残っておらず、保証会社が家賃を引き落とせなかったとしても、保証会社はオーナー様に家賃を立て替えて支払わなければなりません。
これにより、オーナー様はなにもしなくても毎月確実に家賃の回収が出来るわけです。
また面倒な未払い家賃の回収、その先の訴訟手続き等も全て家賃を立て替えた保証会社が行います。
ちなみに保証会社と保証契約を結ぶにあたり、オーナー様側に費用は発生しません。
細かく言うと発生しているのですが、それは入居者から頂く保証会社利用料で賄えます。
いかがでしょうか。
もしあなたがアパートのオーナーであれば、是非とも保証会社を利用したいと思いませんか？
そういう事情で、近年、連帯保証人がいようがいまいが、契約条件に保証会社の利用を必須にしている物件(オーナー様)が増えている訳です。
例え、自分と連帯保証人に十分な資力があり、家賃を払わないなどという行為は行わない！という方でも、気に入った物件が保証会社の利用を必須にしていると利用せざるを得ないことになります。
契約者、連帯保証人は信じられないという前提に基づいたシステムですが、なんだかちょっと悲しいですね。
